Ипотечная квартира до брака: когда она остаётся личной, а не совместной собственностью

На этот раз эксперты ответили на вопрос: может ли квартира, приобретенная в ипотеку до вступления в брак, после свадьбы считаться совместно нажитым имуществом?

Гражданка обратилась с вопросом:

«Планирую в ближайшее время выйти замуж. У меня — социальная ипотека, у будущего мужа — коммерческая. Пока каждый самостоятельно вносит свои платежи. После регистрации брака будут ли наши квартиры считаться совместно нажитым имуществом, учитывая, что у нас может быть общий семейный бюджет?»

Что говорит закон

Ответ дала Светлана Потапова, и. о. начальника отдела государственной регистрации недвижимости.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ), совместной собственностью супругов признаётся имущество, нажитое во время брака. При этом неважно на чьё имя оно оформлено и кто именно вносил денежные средства.

Однако ст. 36 СК РФ устанавливает исключения. К совместно нажитому имуществу не относятся имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак и имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам.

Судебная практика

Важное разъяснение содержит Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 16‑КГ24‑32‑К4:

«Факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключённого до брака договора купли‑продажи недвижимости, в соответствии с положениями статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации не является основанием для признания данного объекта общей совместной собственностью супругов».

Иными словами:

• если ипотека оформлена до брака, квартира остаётся личной собственностью того супруга, который её приобрёл;

• погашение кредита в браке за счёт общих средств не превращает квартиру в совместную собственность;

• второй супруг вправе требовать возмещения половины потраченных средств (при доказательстве факта расходов).

Как защитить свои права: брачный договор

• установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на всё имущество либо его части;

• закрепить права на конкретные объекты (в т. ч. ипотечные квартиры);

• предусмотреть условия на случай расторжения брака.

Важные нюансы:

• договор можно заключить до или во время брака (но не после его расторжения);

• для удостоверения необходимо обратиться к нотариусу.

Ипотечная квартира, приобретённая до брака, не становится автоматически совместной собственностью после регистрации отношений. Однако если второй супруг участвует в погашении кредита из общих средств, он вправе претендовать на компенсацию. Чтобы избежать споров, эксперты рекомендуют оформить брачный договор с чётким разграничением имущественных прав.